Tyskland er et af verdens mest populære lande. Humøret er højt i den tyske økonomi. Den unge hovedstad er in. Og tysk kultur er blevet hip. Tyskland er landet for dem, der vil have det hele!
 
ConnectGermany ApS

Nyhedsbrev, December 2013

Tyskland er stedet for dem, der ikke kan bestemme sig. Ønsker du historie, kultur, shopping og et enormt fritidsudbud på én og samme gang, så er rejselandet Tyskland noget for dig. Og så er ejendomskøb i Tyskland en spændende og tilmed ofte ret så attraktiv investering.

I dette nyhedsbrev har vi samlet nogle af de tanker, som vi hjælper vores kunder med, og som man bør gøre sig, inden man investerer i fast ejendom i Tyskland.

 

1. Hvad skal boligen koste?

Skaf dig overblik over din finansielle situation. Hvor meget vil du investere i en bolig i Tyskland? Hvilke finansieringsmuligheder findes der, og hvad er fordelene og ulemperne i forhold til dig konkret?

Tyskland er et stort land og prisforskellene i de forskellige områder er store. Vær opmærksom på, at der findes mange oversigter, og at en gennemsnitspris i eksempelvis Berlin er meget svært at bruge som rettesnor pga. den komplekse infrastruktur, byggerityper osv. Der kan eksempelvis være ”godt Lichtenberg” og ”dårligt Lichtenberg”

Overvej om dine krav til boligen matcher din økonomiske ramme.

 

2. Nyt eller brugt?

Vil jeg investere i en splinter-nybygget eller -nysaneret bolig, eller foretrækker jeg noget brugt, som er indflytningsklart? Afvej fordele og ulemper. Fordelen ved nybyggeri er eksempelvis, at man som oftest kan have medindflydelse på grundplan og materialer. Kvalitetsmæssigt og energimæssigt er byggeriet helt up-to-date. Værdistigningen er større. Ejerskabet er nyt, og der kommer ingen uforudsete udgifter.

Fordelen ved køb af brugt er, at man helt konkret kan se boligen, at man ofte hurtigere vil kunne flytte ind, og prisen er også ofte lavere end ved nybyggeri.
 

3. Kig efter byggekranerne

Køb med hjertet, men hav hjernen med. Kig efter byggekranerne og hold øje med udviklingsplanerne for områderne på eksempelvis byportaler og i medierne.

Besøg områderne selv. Tag, hvis muligt, også turen rundt til fods eller på cykel, så du ser detaljerne og fonemmer stemningen og pulsen.
 

4. Hvad skal boligen anvendes til?

Skal du bruge boligen som permanent bolig, som feriebolig eller til permanent udlejning? Undersøg de lokale regler, befolkningsstrukturen og ikke mindst opdelingsvedtægten for ejendommen. Findes der restriktioner i forhold til den ønskede anvendelse?
 

5. Beboersammensætning i ejendommen

Det kan være en god idé at undersøge beboersammensætningen i ejendommen. Tit og ofte kan det fortælle noget om stemningen og omgangen i huset. Ofte er det muligt at sætte tal på fordelingen af ejer/lejere.

Hvor mange bor selv i egen bolig og hvor mange er lejet ud til en lejer. Findes der i forvejen ferieboliger i ejendommen?
 

6. De vigtige købsdokumenter

Sørg for at få samlet og gennemlæst samtlige dokumenter, som hører til ejendommen. Naturligvis har du altid brug for et købskontraktudkast.

Køber du en nybygget eller nysaneret lejlighed skal du eksempelvis ydermere indhente
  • Wirtschaftsplan (budget for ejendom og enheder)
  • Teilungserklärung  (opdelingsvedtægten komplet med bilag)
  • Baubeschreibung (byggebeskrivelsen)
 Køber du en ”brugt” lejlighed, så husk desuden
  • Protokolle (de 3 seneste referater fra ejerforsamlingen)
Husk desuden, at der ved salg/køb og udlejning skal foreligge et såkaldt Energiausweis (energirapport).
 

7. Omkostninger ved køb

I forbindelse med ejendomskøb i Tyskland er der købsomkostninger, som bør indkalkuleres. Alle disse omkostninger udregnes som en procentdel af købsprisen og er forfalden til betaling umiddelbart efter kontraktunderskrivelse hos notar. Af obligatoriske købsomkostninger kan nævnes:
  • Grunderwerbssteuer - Denne ejerskifteskat varierer fra delstat til delstat og ændres løbende. Ofte ligger den omkring 5-6%.
  • Notar og tinglysning - Al ejendomskøb i Tyskland skal foregå via en tysk notar. Satsen herfor er lovmæssigt bestemt og ligger på ca. 1,5% af købsprisen.
  • Formidlingsprovision - Satsen varierer, men ligger typisk på 7,14% af købsprisen. Husk, at en tysk mægler har krav på denne provision udelukkende for sit formidlingsarbejde hhv. kontaktskabelse mellem køber og sælger.
Hertil kommer udgifter til eventuel egen advokat og/eller byggesagkyndig.

Sælger du din (ferie-/udlejnings-)bolig inden for 10 år, er du begrænset skattepligtig i Tyskland af en eventuel avance. Har du ejet din (ferie-/udlejnings-)bolig i mere end 10 år beskattes avancen ikke i Tyskland.
 

8. Hvem skal stå som ejer i købskontrakten?

Det er vigtigt at få registreret ejer af boligen korrekt i tingbogen. Er køber en feriefond, er det således selve feriefonden og ikke de enkelte bestyrelsesmedlemmer, der skal registreres. Har man lavet en samejeoverenskomst, og har lejligheden således flere ejere, kan man vælge at registrere de enkelte ejere med lige ejerandele, eller man kan registrere sig som et GbR eller BGB Gesellschaft. De enkelte medejere kan således ved ønske eller behov udskiftes, uden at der opstår ejerskifteskat (Grunderwerbessteuer).
 

9. Er netværket i orden?

Har du netværket lokalt i orden? Hvordan foregår eksempelvis tilmelding til strøm? Hvor tegner jeg en indboforsikring? Har jeg brug for rengøring og linnedservice? Hvad gør jeg mht. møblering og evt. nyt køkken? Skal lejligheden udlejes som feriebolig eller permanent? Har jeg brug for en fotograf til markedsføring af lejligheden? Og hvad med en lejekontrakt til permanent udlejning? Sæt dig ind i alt det, der følger efter købet, så din første tid med din nye bolig i Tyskland bliver så fri for uforudsete hændelser og udgifter som mulig.
 

10. Tilmeld dig nogle gode nyhedsbreve

Nyhedsbreve kan være en god informationskilde til både viden om boligkøb og information om mere turistmæssige oplevelser i området. Flere turistbureauer har eksempelvis ofte spændende og letlæste nyhedsbreve, som kan give dig masser af inspiration og viden om dit nye område.

 

 

Med dette, året sidste nyhedsbrev fra ConnectGermany, vil vi samtidig sige tak for samarbejdet til alle vores samarbejdspartnere, kunder og Tysklandsfans.

Vi ønsker jer alle en rigtig god jul og et spændende nyt år, hvor vi glæder os til at hjælpe alle vores kunder godt videre med deres ønsker.
 
Kan du ikke vente med at høre, om alt det vi kan hjælpe dig med i Tyskland? Så klik her og få tilsendt vores informationsmateriale nemt og hurtigt.
 
Nyhedsbrevet her er lavet i  2013  af 

ConnectGermany ApS
Fjordgade 8
9000 Aalborg


Til at udsende nyhedsbreve bruger ConnectGermany:

Email Marketing Powered by Mailchimp