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Newsletter Vol.32
 
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こんにちは!Nihongo-de-Columbusの宮本亜希子です。
「春が来たか?」と思われるような日があれば、冷え込んだり...寒暖の差に体調を崩さないよう、頑張りましょう!

〜今週の質問〜

投資で買う(買った)物件はLLCなど会社名義にした方がいいと聞きました。個人名義のままとどう違うのか教えてください。

この質問に、あなたならなんと答えますか?
⭐️私の答えは最後にありまーす(^_^)/


あなたからのご感想、こんな情報あります、こんなこと知りたいというご要望もお待ちしています!

ご感想、ご要望はこちらまで
solutions@nihongo-de-columbus.com

【今号のTopics】
賃貸物件とホームステイ情報
レストランのご紹介
コロンバスお出掛け情報
フルタイムスタッフ募集
そもそものきっかけは...12
今週の不動産に関する質問
◎テナント募集中物件情報

こちらのリストはオーナーさんからのお預かりしている賃貸物件です。お預かりしていない賃貸物件や売り物件のリース転換アパートの仲介もお受けしています。ご希望の立地(学区など)、物件内容、赴任期間、ご予算と一緒にご相談ください。solutions@nihongo-de-columbus.com

即入居可:オレンタンジー・インディアンスプリングス小、ハイアッツ中、リバティ高校
7108 Clear Water Ct., Powell, OH 43065
一軒家、3ベッド、3.5バス、ロフト、地下フィニッシュ、ガレージ2台、2,442sqft (227㎡)。$2,200
7108 Clear Water Ct


即入居可:ヒリアード・ワシントン小、タープ6th、ウィーバー中、デイビッドソン高校
6126 Turvey Loop E, Dublin, OH 43016
コンド、2ベッド、4フルバス、ロフト、地下フィニッシュ、ガレージ2台、2,450sqft (228㎡)。$2,000
6126 Turvey Loop E

即入居可:ダブリン・スコティッシュコーナー小、カー中、ジェローム高校

6715 Stillhouse Ln, Dublin, OH 43016
一軒家、4ベッド、2.5バス、ガレージ2台、2,776sqft (258㎡)。$2,500
6715 Stillhouse Ln


即入居可:ダブリン・スコティッシュコーナー小、カー中、コフマン高学区
6695 Fallen Timbers Dr., Dublin OH 43017
一軒家、4ベッド、2.5バス、ガレージ2台、
2,016 sqft (187㎡)。$2,200
6695 Fallen Timbers Dr

即入居可:ダブリン・トーマス小、セルズ中、コフマン高学区
5843 Ballymead Blvd., Dublin OH 43016
一軒家、4ベッド、3.5バス、ガレージ2台、1,732 sqft (161㎡)。
$2,200
5834 Ballymead Blvd

即入居可:ダブリン・トーマス小、セルズ中、コフマン高学区
5998 Rings Rd., Dublin, OH 43016
一軒家、4ベッド、2.5バス、ガレージ2台、深い浴槽、2,224 sqft (206㎡)、パティオ。
$2,300
5998 Rings Rd.

2月1日入居可:築浅一軒家:メアリーズビル
671 Scott Farms Blvd., Marysville, OH 43040
5 Bed, 3 Bath, 2 Car , 2,938 sqft  $2,600(35ヶ月契約で$2,200)
メアリーズビル学区
671 Scott Farms Blvd.

☆★OSUからバスで10分!ホームステイ★☆
日本人のホームステイ先のご紹介です。
食事つき、光熱費とインターネット込み、洗濯機と乾燥機使用可能で月々$1,100。
詳細を知りたい方は、下記までご連絡をどうぞ。
614-459-2309 / Versailles@wowway.com
◎レストラン情報

コロンバス動物園からサヨト川を挟んだ反対側、グリックロードにある古民家。日本のアフタヌーンティーのアメリカ版?!店内は数階に渡るギフトショップモール。でも1階入ると昼食を専門にしているレストランがあります!女性はこういうところ好きですよね〜アメリカ土産を買うのにもいいかも。
◆◇モーガンハウス The Morgan House◇◆
詳細はこちらから


お詫び:前号ご案内のウィンドワード・パッセージレストランへのリンクが壊れていました。こちらになります。
◎コロンバスお出掛け情報

Mad River Mountain マッド・リバー・マウンテン
ダブリンからも30分程度で行かれるスキー場。人工雪を作っているから雪のない今年の冬でも滑れます。小さいお子さんに楽しいチュービング(浮き輪に乗って雪で作られたスロープを滑り降ります!)のアバランチパークも近くに!
◎スタッフを募集しています

再開発でホットなオールド・ダブリンで働いてみませんか?

異国の地コロンバスでも日本語で安心の不動産探し。あなたの最大の個人資産であるご自宅の売買、駐在中の賃貸物件探し、オフィス、倉庫、工場のリース・売買、日本人駐在員向け投資物件仲介と管理をしています。

事務をしてくださる方、女性、男性問いません。電話、Eメール・携帯メールのやり取りが日本語と英語で出来ること。Excel, Word,ネット検索などコンピューターが使えること。 iPhoneやMacが使えたら尚良し。今回の仕事内容に営業は考えていません。事務処理が中心ですが、お客様や人とのやりとりが楽しいと思える方が楽しく仕事が出来るかも知れませんね!報酬は経験に応じて決定しましょう。

質問がある方はまずはご連絡ください!
solutions@nihongo-de-columbus.com
Web siteはこちらをクリック!
◎そもそものきっかけは...
 
◆◇その12◇◆
宮本亜希子がコロンバスで不動産のお仕事を始めることになった経緯をお話させて頂いています。前号の話はこちらから
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パパとコールダーが迎えに来て、ちっちゃいサムと一緒にリバーサイドホスピタルの自動ドアを出て携帯の電源をオンにした。

Are we still on for tomorrow, Akiko?

入って来たのはマネージャーのキースからのコーチングのアポ確認だった。

Yes, I will be there!

アメリカは普通分娩だと2泊。金曜日の23時40分過ぎに生まれて来ても、その晩は1泊にみなされる。(ま、費用は高いし食事は味も見た目も機内食。あんまりおかしくて記念に写メした程で長居はしたくなかった。)それで退院は日曜日正午。母親に1日も仕事を休ませずに生まれて来たのは、さすが我が子サム。

翌朝、約束の朝8:30。ジャーマンビレッジのオフィスにベビーキャリアに乗っけたサムと現れるとキーズは目をまん丸にした。


Whose baby is this?!

苦笑いしながら、産んだばかりでしぼんでもない自分のお腹を指差した。

日本で長男を妊娠した時、クライアントさんに5ヶ月頃打ち明けたことがあった。そして、コンサル契約を解約された。いくら変わりなく仕事をする覚悟をしていても、それはクライアントには通じない...。


ちょっとこの頃の私は粋がってたかも知れないけど、始めたばかりのリアルターの仕事。子供を産んだというだけで仕事が出来ない人とは思われたくなかった。

(次号に続く)
◎今週の不動産に関する質問

Q: 投資物件は法人名義、個人名義どちらにしておいた方がいいのでしょうか?

A: 投資した物件で何かあった時に賠償責任が個人の財産にも及ばないで済むという意味で、弁護士の先生などは有限責任にされることを勧められるかと思います。

投資をされる方の置かれた立場や今後も投資物件を増やして行かれるのか、銀行からの融資等を受けたいと考えているかどうかによって回答は変わって来るのではないかと思います。

◎まず、法的には個人名義であると、何かあった場合に賠償責任を個人の財産を持って取らなければならない場合もあり得るということです。例えばLLC等の法人名義であれば基本的にはLLCが法的責任を負い、LLCが所有する財産以上は保証を負えない=個人が責任を負わないで済むという点が利点でしょう。

◎テナントさんに個人名を知らせたくないという場合もあるかも知れません。法人を設立する他に、物件の名義をTrustにする、もしくは不動産仲介士と物件管理契約を結んで、物件管理者の名前でリース契約を結ぶという方法もあります。

全額キャッシュで購入される場合は、物件の登記名義を個人、(クロージング前に法人登記を済ませて置く必要がありますが)LLC等法人どちらでクロージングすることも可能です。オファーを個人名で入れる(入れてある)場合は、Addendum等を利用して法人名でクロージング、登記をすることを明記しておいた方がクロージングがスムーズに運びます。

◎問題になるのは資金を住宅ローンで賄う場合(通常投資物件には、購入金額の20-25%を頭金として置くことを要求されます。)新設の法人では住宅ローンを下ろしてくれる銀行を見つけるのはとても難しいと思います。また、個人の与信でローンを組み、物件は法人名義にすることを許可してくれる銀行もほとんどないと考えて間違いありません。よって、個人でローンを組み、購入しクロージング後に登記を個人名から法人名に移すという方法を取るのが一般的です。が、結果的に債権者と担保物件の所有者が変わってしまうことになり、銀行はそれを知った段階でローンの全額返済を求めることが出来るという条項がローンの債権契約の中に入っています。一般的には、ローンの毎月の返済が滞っていない限り銀行がクロージングした物件の名義を後日確認したりしないと言われていますが、年に1度escrowに入っていた保険の支払時期に銀行と保険会社のやりとりで名義が変わっていることが発覚する場合が多いです。発覚した場合、普通は名義を個人名に戻せば全額返済は免れることができるようです。

◎うーん、それじゃなんとなく心もとないなあと思うあなたには、他にこんな方法があります。個人で住宅ローンを組んで、後で(内緒で)法人名義に書き換える代わりに①アンブレラ保険(包括賠償責任保険:umbrella liability insurance)を100万ドルとか必要以上の額で加入する、物件をLLCなど法人名義にするのではなく、②信託受益者をLLCにしたTrust名義にすることは債権契約違反ではないようです。ただし、LLCにTrust設立とかなり弁護士さんのお世話にならなくてはなりませんね!

◎基本的にアメリカ国内に在留資格のない個人にアメリカの銀行から住宅ローンの融資を受けることはオハイオ州では難しい訳です。でもLLC等法人を設立してアメリカにいる人を会社の財務役員としてLLCで融資を受けるという方法もなくはないようです。もちろん新設で、収入がないLLCでは難しいですが、既に所有の不動産をLLCの名義にして不動産収入を申告している場合、条件によっては融資を受けられる場合もあります。

◎家賃収入と経費の税申告を個人でするのか、法人でするのか、どちらが節税効果があるのかは投資される方の立場に寄って違うと思います。これに関しては、税理士や会計士に相談することをお勧めします。

⭐️いかがでしたか?
みなさんからの質問もお待ちしています!

solutions@nihongo-de-columbus.com
Emaiはこちらをクリック!

編 集 後 記


Nihongo-de-columbus.comの宮本亜希子です。
先週土曜日、補習校幼稚部の入園面接がありました。外見と違って超内弁慶の次男、面接官に「おはようございます」と言われた瞬間、ぐっと固まってしまいました。それでも「もし僕に直接お返事がしにくいようだったらお母さんにお返事してもらってもいいですよ!」と優しい理事さんに当たったお陰でなんとか無事終了、ほっ。5年前の長男の時にはちょっと難しすぎで答えられなかった質問もなくなっていて、面接の内容の進化になんだか嬉しかったです。今年は幼稚部定員オーバーで2月に抽選だそうです。
今号も最後までお読み頂きありがとうございました。また次号でお会いしましょう!
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