Nekamenujte mě, nadpis je samozřejmě nadsázka, hned vysvětlím, jak je myšlená. Investovat do nemovitosti na vlastní pěst nese nemalé nároky na počáteční investici a pojí se s řadou rizik. Můžete mít „štěstí“ na nájemníka lumpa a celý váš investiční plán se složí. Nicméně mít peníze v nemovitostech chce snad každý Čech. A pokud na přímou koupi nemá volné prostředky nebo se chce vyhnout zmíněným starostem, jsou tu k dispozici realitní investiční fondy (REITs).
Jak fungují realitní investiční fondy?
Jsou to v podstatě nemovitostní fondy, v nichž si lze pořídit podíl na výnosech z nájmu formou nákupu akcií na burze. Firma zpravidla vlastní nemovitosti, pronajímá je a výnos z pronájmu následně vyplácí jako dividendu akcionářům. V jednotlivých zemích se samozřejmě zákony lehce liší, ale platí, že tyto fondy mají jasně řečeno, kolik procent zisku musí vyplatit na dividendách. Ve Spojených státech je to nejméně 90 procent.
Jak a proč je začlenit do portfolia?
Je to stejné jako u nákupu akcií. Otevřete si aplikaci nebo portál svého brokera, kde nakupujete akcie, a fond koupíte. K vyhledávání pak existuje přímo reitscreener. Co se týče podílu v portfoliu, tak třeba američtí dolaroví milionáři mají v nemovitostech kolem pětiny prostředků. V posledních dvou dekádách se těmto fondům daří ve výnosnostech překonávat i akciové indexy. Roli v tom hrají nízké úrokové sazby, které nemovitostnímu trhu přejí. Na dlouhých časových řadách (str. 23 a 36) jsou ale výnosy nižší, což by tak i mělo být. Přece jen daný fond pořád vlastní fyzická aktiva, která se dají zpeněžit lépe než aktiva u běžných firem.
Podle čeho fondy vybírat?
Fondy investují do celé škály odvětví, některé se zaměřují na pronajímání budov zdravotnickým zařízením, jiné na telekomunikace, najdete i fondy cílící na pěstitele marihuany. Fondy lze také rozlišovat geograficky, kde působí. A od tohoto se samozřejmě odvíjí rizika a potenciální výnosy. Pokud jde o finanční ukazatele, tak se na fondy nelze dívat jako na akciové firmy. Zde je klíčový takzvaný FFO, který dává lepší pohled na vývoj peněžních toků fondu. Často se pak bere tento ukazatel do poměru s cenou akcie a nahrazuje známý poměr EPS, tedy zisku na akcii. Samozřejmě platí jako vždy si společnost proklepnout podrobněji, zmíněná kritéria mohou sloužit jako dobrý první filtr při hledání.
Které konkrétní fondy nás zaujaly?
Zajímavým fondem je Omega Healthcare Investors, který se zaměřuje především na kvalifikovaná ošetřovatelská zařízení, kde se lidé zotavují například po mrtvici. Akcie se pořád obchodují s cenovkou 16 procent pod loňským pandemickým výplachem na trzích. Nabízí dividendový výnos 7,2 procenta a má solidní polštář pro její udržení do budoucna. Podobný záběr ovšem mnohem širší má fond Medical Properties Trust, který nabízí nižší dividendový výnos 5,5 procenta, ale jeho polštář je skoro dvojnásobný.
|
|
|
Minulý týden byl suverénně nejúspěšnějším článkem v Hospodářkách rozhovor s ekonomem Michalem Skořepou. Bavil jsem se s ním o dostupnosti bydlení v Česku. Vycházeli jsme přitom z výpočtů ukazujících, kde se vyplatí nájem a kde hypotéka. Nyní připravujeme analýzu, jež říká, jaký výnos lze ve kterém krajském městě očekávat z nemovitostí. Jde opět o komplexní výpočty, s předstihem vám ale nabízíme první výsledky.
Co nám vyšlo?
Počítali jsme vždy s modelovým příkladem bytu o výměře 70 metrů čtverečních. Hypotéka na koupi bytu byla modelována na 25 let splácení. Počítalo se se všemi různými poplatky, daněmi, inflací, odhadovaným růstem nájemného i ceny nemovitosti. Všechny použité parametry naleznete na webu Finegra.cz.
Vyšlo nám, že v Praze u bytu s takovouto výměrou je potřeba si v průměru říci na nájemném o 20 900 korun, aby čistý výnos činil šest procent. Pokud vám stačí pět procent, vychází nájemné na 18 700 korun. Průměrné tržní nájemné takového bytu je 18 270 korun, tedy nižší. Data za tržní nájemné jsou průměry dat z katastrálních úřadů a těch od realitních kanceláří. Realitky ceny většinou nadsazují, katastry zase podstřelují.
Praha není jediná, kde je průměrná výnosnost investice pod šest procent. Vyšlo nám to i v případě Liberce, kde je průměrná cena nájmu modelového bytu 11 970 korun, zatímco k šestiprocentnímu výnosu by bylo potřeba inkasovat o 530 korun měsíčně víc.
Na opačném konci žebříčku jsou Ústí nad Labem a Ostrava. Konkrétně v Ústí k čistému výnosu šesti procent stačí nájemné 7700 korun, tržní se přitom pohybuje kolem 10 290 korun. V Ostravě je potřeba inkasovat na zmíněný výnos o 1200 korun měsíčně víc. Samozřejmě vyšší výnos reflektuje vyšší riziko dané tím, že je tu větší šance narazit na neplatiče.
|
|
|
Na finančních trzích panuje nervozita, přibývá hlasů věštících prudké propady. Pro začínajícího investora je to těžké období. Když teď nakoupí a za měsíc se to sesype, tak jednak utrpí finanční ztrátu a jednak to v něm vytvoří psychický blok a na akciové trhy už se dost možná nevrátí. Sice se říká, že člověk si má sedět na rukou a neprodávat, ale ne každý to opravdu zvládne. Zejména začátečník bude mít nižší odolnost.
Jak to tedy na trzích vypadá?
Nejlepší je podívat se na některé ukazatele a zjistit aktuální stav počasí. Řada ukazatelů hlásí, že jsou trhy neskutečně drahé. Nejčastěji zmiňovaný je poměr mezi tržní cenou akcií a čistými zisky na jednu akcii (P/E). Poměr při předpokladu stále stejné výše zisku na akcii odpovídá počtu let, kolik je akcií firmy potřeba držet k tomu, aby se zisky na akcii postupně vyrovnaly kupní ceně akcie. A konkrétně v případě firem burzovního indexu S&P 500 je nyní tento poměr už dokonce vyšší než v dobách takzvané dot-com bubliny na přelomu milénia.
Jsou trhy opravdu předražené?
Zmíněný ukazatel je vhodné transformovat, aby bral v úvahu delší časový horizont a také výši inflace (CAPE). Když se to provede, vyjde, že aktuálně teprve míříme k situaci při dot-com bublině, jsme 18 procent pod vrcholem. Červený praporek z velké deprese v roce 1929 už jsme však minuli. Jenže je potřeba jít ještě dál a provést další transformaci, která zohlední výnos akcií vůči výnosu dluhopisů. Investoři se rozhodují mezi těmito dvěma instrumenty. Pokud se to udělá, vychází, že ceny akcií jsou z pohledu jejich výnosu pořád relativně přijatelné, neboť výnosy dluhopisů jsou extrémně nízké.
Co nám to ale reálně říká?
Výnosy dluhopisů stlačují centrální banky svými uvolněnými měnovými politikami. Pokud banky zatáhnou za brzdu, nutně se to projeví na výprodejích na akciových trzích. Z toho vychází pár paradoxních situací. Šíření delty je svým způsobem dobrá zpráva, neboť může oddálit utužení měnové politiky. A druhý paradox je, že centrální banky jsou v kleštích, kdy mohou utahovat šrouby jen velmi zlehka a i při tom si budou muset dávat pozor. Pokud spustí prudké výprodeje na trzích, ohrozí stabilitu finančního systému.
A kdy ten výprodej přijde?
To nikdo nedokáže říct, nicméně zcela klíčový je vývoj inflačních očekávání, tedy jestli lidé a firmy si začnou myslet, že inflace bude velká, a tak se podle toho začnou chovat například při vyjednávání mezd nebo při domlouvání kontraktů. Právě tato očekávání ovlivňují rozhodování centrálních bank, které mají zpravidla za úkol udržet stabilitu cen a stabilitu finančního systému. Největší strašák je proto pořád inflace a otázka, jaký trade-off centrální banky zvolí.
|
|
|
Co se bude tento týden dít?
|
|
|
Úterý ukáže, jak spotřebitelé věří síle ekonomiky. Po šesti měsících kontinuálního nárůstu se očekává mírný pokles. Výsledky zveřejní Visa, Apple, AMD, Microsoft, Alphabet, Teladoc, Starbucks nebo 3M.
Ve středu rozhodne americká centrální banka o úrokových sazbách a vystoupí s komentářem k měnové politice. Výsledky zveřejní Facebook, PayPal, Qualcomm, Pfizer, Spotify či Boeing.
Ve čtvrtek vykáže podle odhadů Německo další snížení počtu nezaměstnaných za červenec, Spojené státy zveřejní vývoj HDP ve druhém čtvrtletí. Výsledky zveřejní Amazon, Merck, Gilead.
V pátek navážou s údaji o výkonu ekonomik Německo a Kanada. Výsledky zveřejní ExxonMobil nebo Procter & Gamble.
|
|
|
- Pokud jste si říkali u textu o tom, co čekat na akciových trzích, že nezohledňuje masy drobných investorů, tak připomínám rozhovor, kde se o jejich vlivu bavím s Tomášem Pfeilerem z Cyrrusu.
- Minulý týden byl jedním z témat zelený plán Evropské komise, zde si můžete přečíst zajímavý názor, proč vám to u elektromobility může být jedno.
- Na Lupě vyšel text o tom, jak na trh decentralizovaných financí vpadli automatizovaní arbitrážní roboti a proč to není úplně pozitivní.
- Dobrý server, kde lze najít občas zajímavé tipy ke koupi akcií, je Insider Monkey.
- Zde najdete takový tahák, jak si dávat pozor na kognitivní zkreslení, kterým každý čelíme.
- V minulém dotazníku vyšlo, že je zde hodně úplných začátečníků, tak si dovoluji připomenout existenci našeho e-booku zaměřeného na akcie, článku cíleného na nemovitosti a také našeho kryptopodcastu.
|
|
|
Přeji vám krásný týden
PS.: Nový díl letního speciálu o investicích do půdy najdete na webu HN. A ještě připomínám nový formulář stížností a nápadů.
Upozorňujeme, že nejde o investiční rady. O vašich konkrétních investicích a finanční situaci je vždy vhodné se poradit s odborníkem.
|
|
 
Copyright © 2021 Economia, a.s.
Hospodářské noviny, IHNED.cz – All rights reserved.
Zpravodaj dostáváte na základě přihlášení k odběru nebo jako předplatitel Hospodářských novin.
Nejste pravidelný odběratel toho newsletteru? Můžete se jím stát ZDE
Pro odhlášení odběru klikněte ZDE.
Archiv zpravodaje můžete otevřít ve webovém prohlížeči.
|
|
|
|
