Centralbankernes renteforhøjelser og markedets forventninger til fremtidige forhøjelser har stor indflydelse på værdiansættelsen af bl.a. ejendomme, aktier og obligationer.
Både de variable og faste renter på realkreditlån er steget. Den faste rente er indenfor det sidste år steget fra ca. 1% til pt. ca. 5%. Det betyder meget for den månedlige ydelse, og hvad køberne kan godkendes til at købe ejendom for, da købere af bolig skal godkendes til en fast rente med afdrag over 30 år. Forventningerne til ejendomspriserne er et fald i niveauet ca. 10% på landsplan, men kan sagtens være større i udvalgte områder f.eks. ejerlejligheder i København.
For aktier betyder en stigende rente, at kursen skal revurderes. Det vil sige, hvad er forventningen til virksomhedens fremtidige indtjening, når renten stiger. Her afhænger det af, hvor stor en gældsbyrde virksomheden har. Vækstvirksomheder med høj gæld, har mærket denne revurdering hårdt, og vi har set faldende aktiekurser.
For obligationer betyder stigende renter, faldende kurser. I år er obligationerne faldet voldsomt i kurs, da rentestigningerne er sket meget hurtigt.
De obligationer, som investorer har kunnet købe de sidste 10-12 år, har været til meget lave renter. Det betyder, at det har været svært at få afkast på obligationer, men de har stadig opfyldt sit formål som en stabiliserende faktor i en portefølje. Nu stiger renterne, og investorerne får nu mulighed for at reinvesterer deres indtægter i højere forrentede obligationer. Men det er en længere proces, hvorfor vi må forvente at denne omlægning af porteføljen til højere forrentede obligationer vil tage en rum tid.
Nogle fonde har gearet deres obligationsbeholdninger, hvilket vil sige, at de har lånt og købt flere obligationer. De fonde er nu hårdt ramt, da både renterne på lånene er steget, og kurserne på obligationsbeholdningerne er faldet.Vi har samtidig set, at udenlandske investorer har reduceret deres beholdning af danske realkredit-obligationer. Det har også været medvirkende til et pres på obligationskurserne.
For boligejere er det både godt og skidt, at renterne er steget. For boligejere med lån med variabel rente vil rentebyrden stige i takt med, at lånene får ny rente ved udløb af renteperioderne. For boligejere med fast rente er der mulighed for konvertering af lån. Lånekonvertering betyder at boligejeren tilbagebetaler det eksisterende lån til en lavere kursværdi og få et nyt mindre lån til en højere rente. Hvis man havde optaget et lån på f.eks. 1 mio. kr. til en fast rente med afdrag i 30 år på 1% i 2021, kan man nu indfri dette lån til ca. kurs 70 altså en reduktion af restgælden på næsten 30% svarende til ca. kr. 300.000.
For investorer i aktier og obligationer har 2022 indtil nu været et meget trist år. De daglige udsving på aktiemarkedet er store, og alle vil gerne vide, hvornår bunden er nået. Men hvornår bunden er nået på aktiemarkederne, er der ingen, der kan svare på. Men vi kan se på nogle indikatorer.
Kontantbeholdningen hos de private investorer og globale kapitalforvaltere
Iflg. Børsen har analyseinstituttet Appinio foretaget en rundspørge hos 10.000 private investorer fordelt på 13 lande, se nedenstående figur. I analysen svarer ca. 46%, at de har kontanter stående. Af dem vil ca. 25% bruge kontanterne til senere investeringer.