1. La ministre Duranceau peut mettre fin au recul dans la rénovation des HLM
Dans son rapport annuel de gestion 2021-2022, déposé à l’Assemblée nationale le 8 décembre, la Société d’habitation du Québec (SHQ) indique « que le taux du parc immobilier HLM publics en bon état selon l'indice gouvernemental est passé de 74 % à 72% au cours de la dernière année ».
La SHQ s’était pourtant donnée comme objectif dans son plan stratégique 2021-2026 d'augmenter à 76% l'indice d'état des immeubles par ses investissements. Pour expliquer son échec, la SHQ se contente d’évoquer laconiquement « les conditions de marché découlant de la pandémie ».
Pourtant, le 1er décembre dernier, en audition devant une commission de la ville de Montréal, la directrice générale de l’office municipal d’habitation de Montréal (OMHM), Mme Danielle Cécile, déplorait « qu’en raison d’un sous-investissement des gouvernements, la situation des HLM en mauvais ou en très mauvais état était passée de 66 % à 75 % depuis l’an dernier à Montréal » selon le journal La Presse, du 2 décembre.
Derrière ces chiffres et ces taux de vétusté, il y a des milliers de ménages qui vivent dans des immeubles où les enfants ont froid et où l’air est malsain en raison de la moisissure causée par les infiltrations d’eau. 400 de ses logements sont même barricadés en raison des risques qu’ils pourraient causer à la santé des locataires.
Si on en reste à l’exemple des 15 000 logements publics en mauvais état à Montréal, ce n’est pas la pandémie comme l’affirme la SHQ qui est la cause du ralentissement des travaux de rénovation mais plutôt l’incapacité de la SHQ d'accorder les sommes suffisantes à l'OMH de Montréal, qui a besoin minimalement de 150 millions $ par année mais qui n'en reçoit que 75 millions $, qui explique la dégradation continuelle des bâtiments. Selon les analyses de l’OMHM, 636 immeubles ont urgemment besoin de 866 M $ d’ici cinq ans. À une plus petite échelle, la même situation est vécue dans plusieurs autres offices au Québec.
En pleine crise du logement, il est de la responsabilité de la nouvelle ministre de l’Habitation, Mme France-Élaine Duranceau, de mettre fin au recul dans la rénovation du parc de logement public dont elle est la propriétaire. Pour accélérer la rénovation des 74 000 logements à prix modique au Québec, il existe une solution toute simple qui nécessite seulement de penser un peu au dehors de la boîte.
Puisqu'en vertu de l'Entente Canada-Québec sur le logement, signée en octobre 2020, les deux paliers de gouvernement se sont engagés à investir d’ici 2028 près de 2,2 milliards $ dans la rénovation du parc HLM. Pourquoi le gouvernement du Québec ne prendrait il pas l’initiative d’accélérer le rythme des travaux de rénovation en investissant dès maintenant les sommes conjointes garanties par l’Entente ? Ainsi Québec pourrait, sans plus attendre, financer un ambitieux programme de modernisation de 400 millions $ pour chacune des 5 prochaines années. La SHQ serait alors à même de répondre aux besoins urgents exprimés par l’OMH de Montréal.
C’est l’occasion pour la ministre Duranceau de réussir son examen d’entrée au poste de ministre responsable de l’Habitation.
2. Les CCR devraient recevoir un chèque avant le 31 décembre 2022
En vertu de la nouvelle directive sur la participation des locataires mise à jour par la SHQ en novembre 2022, les offices d’habitation doivent remettre à leur comité consultatif des résidant-e-s (CCR), les sommes non dépensées dans le poste budgétaire 66916.
Ainsi, au lieu de perdre la subvention de 28 $ par logement dans les immeubles où il n’y a pas d’association, le CCR pourra utiliser ces sommes pour favoriser la participation des locataires et créer des conditions gagnantes à la formation de nouvelles associations.
La SHQ a accepté de modifier la directive sur la participation des locataires pour éviter que les fonds dédiés à la vie associative se retrouvent périmés à la fin de l’année financière des offices. Ainsi, dans le guide de gestion du logement social, au chapitre B, section 3, il est indiqué à la page 6 : « Lorsque l’OH dispose de sommes non distribuées au budget réservé aux associations de locataires, il convient, avec le comité consultatif de résidants (CCR), de l’utilisation de ces sommes aux fins suivantes :
Le soutien au fonctionnement du CCR :
Le financement de projet visant la vie associative, notamment par l’achat d’équipements ou de services ou par l’organisation d’activités sociales, d’entraide et de solidarité au profit des locataires ».
À la page 10, il est aussi ajouté : « Tout montant résiduel du budget que reçoit l’OH pour les associations de locataires doit servir à soutenir le fonctionnement du CCR et ses activités (frais pour les activités, achat d’équipements et projets convenus avec l’OH) ».
Il n’est donc pas trop tard, dans chaque office, pour discuter de la meilleure façon de mettre à la disposition de son CCR les sommes non dépensées durant l’année 2022.
À la FLHLMQ, nous suggérons aux CCR de mettre en place une politique afin de définir comment ces sommes résiduelles reçues des OH pourront être utilisées dans l’année suivante au profit des locataires. Voici notre proposition :
Chaque année, le CCR distribuera les sommes résiduelles versées par l’office l’année précédente pour tenir des activités ou acheter de l’équipement dans les habitations aux conditions suivantes :
Recevoir un projet précis pour une ou plusieurs activités ou achat d’équipements avec le nom d’une personne responsable ;
Obtenir la signature d’au moins 20 % des locataires des immeubles concernés en appui au projet ;
Recevoir toutes les factures et les argents non dépensés à la fin de l’année, à défaut de quoi, aucune somme ne sera versée l’année suivante ;
Accorder des sommes en priorité aux immeubles sans association.
Dans son bulletin de décembre, un office de la région de la Capitale Nationale a eu la très mauvais idée d'annoncer aux locataires qu'il comptait exceptionnellement traiter le 21 décembre les paiements préautorisés (PPA) des loyers dû au 1er janvier 2023.
L'office avisait du même coup les locataires qu'ils et elles devraient contacter l'office ou leur institution financière en cas de problème. Cette annonce se terminait par un gentil mot indiquant que toute l'équipe de l'office vous souhaite de bonnes fêtes !
Suite à de multiples appels de protestation de la part de locataires, l'office a rapidement décidé de faire marche arrière et de percevoir les loyers le 1er du mois de janvier.
L'histoire pourrait s'arrêter là en se disant que tout est bien qui finit bien mais deux interrogations nous taraudent l'esprit:
Comment un office peut décider d'aller à l'encontre des dispositions du Code Civil du Québec qui précise que le locataire a pour principale obligation de payer au propriétaire le loyer dû à la date convenue et non dix jours à l'avance ?
Comment un office peut oublier de penser aux conséquences économiques qu'entraînera le fait de réclamer 10 jours plus tôt, durant le temps des fêtes, le versement du loyer pour des ménages à faible revenu ?
Il ne suffit pas de souhaiter de joyeuses fêtes aux locataires pour être bienveillant. Il faut aussi durant l'année mettre en pratique les valeurs de respect et de solidarité dans ses décisions comme gestionnaire.
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Suite à cet article, la direction de l'office concerné nous a assuré que son intention n'était pas de collecter les loyers plus tôt mais, bien au contraire, de permettre aux locataires de pouvoir prendre des arrangements pour ne pas avoir à payer le 1er du mois en cas de besoin. Annoncer que les loyers peuvent être perçus avant ou après le 1er du mois porte assurément à confusion, comme l'ont démontré les nombreux appels de locataires inquiets logés à l'office.
Mercredi dernier avait lieu la dernière rencontre de l’année 2022 au CCR des Hautes Laurentides. À l’ordre du jour élection et rénovation.
À l’ordre du jour: élection et rénovation.
Issue d’un immeuble famille, une nouvelle représentante de locataire au CA a été élue et cumulera également la fonction de secrétaire au sein du CCR. De grandes discussions ont eu lieu au sujet des rénovations car c’est un sujet qui tient à cœur ce comité. Ce sont les immeubles familles qui sont les plus mal en point, en effet 4 de ces immeubles sont cotés D et 2 immeubles sont coté C.
Durant l’automne, les délégués au CCR ont consulté les locataires résidant dans les 7 municipalités de leur office. Après la période fêtes, une rencontre avec la direction est prévue afin de connaître le plan de rénovation 2023 et en profiter pour présenter les demandes des locataires.
Même si la fin de convention de ces immeubles n’arrivera pas avant automne 2025, les locataires ne lâcheront pas la pression et feront un suivi annuel de leurs demandes.
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